יש כמה מיסים שקשורים לעסקאות נדל"ן בישראל ושניים מהם נושאים שמות די זהים שגורמים מעט לבלבול מיותר. אלו הם מס שבח שמשולם למדינה על רווח הון מהעסקה והיטל השבחה שמשולם לרשות המקומית אם בזכות אישורי הוועדה הנכס השביח את שוויו. בשני המקרים המס נופל על כתפיו של מוכר הנכס.
היטל השבחה הוא מס שיש לעתים לשלם לרשות המקומית בעת מכירה של נכס נדל"ן (דירה למשל). יש מי שמתבלבלים בינו ובין מס שבח שמשולם לרשות המיסים, אך מדובר בשני מיסים שונים לחלוטין, למרות ששניהם נופלים על כתפיו של המוכר ואילו מס נוסף, מס רכישה הוא מנת חלקו של הקונה.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום שבעל הנכס משלם לרשות המקומית אם האחרונה אישרה תכנית בניין חדשה, הקלה או חריגה בתכנית קיימת וכפועל יוצא מכך עלה ערך הנכס שלו. המטרה של תשלום היטל השבחה הוא כדי לממן הוצאות שונות שייתכן והיו לוועדה המקומית בעקבות האישורים שהעניקה (הפקעה של קרקע, תכנון ופיתוח עירוני וכו').
דוגמאות למצבים בהם יש לשלם היטל השבחה:
- שימוש חורג – היתר לשימוש חורג בנכס כלשהו, כפי שהוגדר בתב"ע, כמו למשל דירת מגורים שיכולה לשמש לפעילות עסקית של מרפאה, גן ילדים וכדומה. דוגמא אחרת היא מרכז מסחרי שמקבל היתר לקום בשטח שהיה קודם לכן מוגדר עבור תעשייה בלבד.
- הקלה – מתן אפשרות לסטייה מחוק התכנון והבנייה למטרות של תוספת בנייה כמו מעלית ו/או מרפסת בבניין מגורים (נפוץ בפרויקטים של תמ"א 38 כמובן)
- אישור תב"ע חדש – שינוי של ייעוד קרקע או הגדלת זכויות הבנייה בו תחת אישור תכנית בניין עיר. דוגמא לכך היא הפיכה של קרקע חקלאית לקרקע המיועדת למגורים. יש מקרים בהם גם מי שנהנים בעקיפין מאישור שכזה עלולים להידרש לתשלום של היטל השבחה אף שלא היו מעורבים בכך. דוגמא טובה לעניין הזה היא הקמת קו רכבת סמוך לנכס כלשהו.
יש כמובן מקרים רבים אחרים שנכנסים תחת הנקודות הללו ולכן יש צורך לפנות לשירות עורך דין מקרקעין המבין גם בנושא של מיסוי מקרקעין כדי לקבל יעוץ משפטי בנושא זה לפני שממהרים לשלם. כמו כן יש תנאים שונים שמאפשרים לקבל הפחתה או פטור מתשלום של היטל השבחה וכדאי לברר אם אתם נמצאים תחת התנאים הללו.
איך יודעים כמה היטל השבחה יש לשלם?
היטל השבחה נקבע על פי 50% משווי עליית הערך. את עליית הערך קובע שמאי מטעם הוועדה המקומית. העלאה של ערך ודרישת היטל מס עבורו מפורסמת ברבים ברחבי השכונה או העיר וגם חייבת להישלח ישירות למי שנדרשים לשלם אותה. כמובן שיש אפשרות לערער על הדרישה הזאת.
התשלום במרבית המקרים יכול להתבצע רק כאשר רוצים למכור את הנכס או כאשר מממשים זכויות נוספות שנהנים מהן. עד לזמן התשלום הוועדה המקומית רשאית לבקש לרשום הערת אזהרה על הנכס.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין מקרקעין בצפון אשר מעניק ליווי משפטי למוכרים ורוכשים בעסקות מקרקעין בסביבה. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בעכו או עורך דין מקרקעין בנהריה – עו"ד ארז בורג הוא הכתובת!