שכר טרחה בעסקאות התחדשות עירונית: מי משלם לעו"ד של הדיירים? 

הדבר החשוב ביותר לפני כניסה לפרויקט של התחדשות עירונית מצד הדיירים הוא שכירת שירותי עורך דין. חובה שיהיה עורך דין המייצג אך ורק את האינטרסים של הדיירים ולא של היזם בפרויקט. רק בדרך זאת אפשר להימנע מחתימה על הסכמים שעלולים לעלות ביוקר או לפגוע בהתקדמות וביצוע הפרויקט. התשלום עבור השירות של עורכי הדין הללו אולי יפתיע אתכם.

פרויקט של התחדשות עירונית הוא לרוב תהליך ארוך, מורכב ועם שלבים שונים שיש לעבור לאורך הדרך. יש לקבל החלטה ראשונית לביצוע הפרויקט על ידי מספר דיירים, להמתין לקיום בדיקות רלוונטיות, ביצוע הפרויקט בפועל, עריכת בדק בית ורישום של הבית המשותף החדש על שם הבעלים.

התהליך הזה חייב להיות מלווה על ידי עורך דין התחדשות עירונית שמלווה את הדיירים מתחילת הדרך ועד סיומו המלא. עורך דין כזה ייצג את הדיירים בלבד ולא את היזם וישמור על הזכויות שלהם בפרויקט המדובר. אולי יפתיע אתכם, אבל את שכר הטרחה של עורכי הדין לא ישלמו הדיירים מכיסם.

איך מטפלים בשכר טרחה בעסקאות התחדשות עירונית?

שכר טרחה בעסקאות התחדשות עירונית של פינוי בינוי או תמ"א 38 משולמים על ידי היזם ולא הדיירים. הסיבה לכך היא שמדובר על פרויקטים בהם היזם נוטל על עצמו את כל ההוצאות ומגלם אותן בעלויות שלו, כולל אלו של עורכי הדין המעורבים בתהליך. זאת עסקה "נטו" עבור הדיירים שלא אמורים להוציא כספים בפרויקט אלא רק ליהנות מהתמורה שסוכמה איתם ואילו כל השאר על כתפיו וכיסו של היזם.

הדאגה היחידה שיכולה לעלות ממצב דברים שכזה הוא הנאמנות של עורך דין פינוי בינוי לדיירים כאשר שכרו משולם על ידי היזם. התשובה לכך היא באמצעות שקיפות ותנאי תשלום אובייקטיביים.

השקיפות היא בכך שבעלי הזכויות (הדיירים) חותמים על הסכם ייצוג דיירים עם העורך דין וקובעים עמו את התנאים האובייקטיביים שידאג להם במסגרת ההסכם מול היזם. חלקו של היזם בהסכם זה הוא התשלום בלבד ולא מעבר לכך.

תנאים אובייקטיביים נוגעים לכך שבהסכם יצוינו נקודות מפתח כמו סעיפי החתימה עם היזם על ההסכם, הגשת בקשה למתן היתר וקבלת היתר בנייה, הסדרה של ליווי פיננסי לפרויקט, שלבים שונים בביצוע הפרויקט ולוח זמנים, קבלת טופס 4 וכן הלאה.

איך נקבע שכר הטרחה של עורך דין התחדשות עירונית?

שכר הטרחה של עורך דין תמ"א 38 או פינוי בינוי נקבע על פי המקובל בארץ לפרויקטים מסוג זה. יש לקחת בחשבון שהליווי המשפטי של העורך דין הוא למשך מספר שנים, לעתים אפילו 6-7 שנים בפרויקטים מורכבים ולכן חשוב לתמחר כראוי ובאופן הוגן את שכרו.

כמובן שיש לקחת בחשבון את הסכמתו של היזם לגובה שכר הטרחה ולכן יש להיות הוגנים ולסכם על שכר טרחה ריאלי עבור השירות של עורך הדין שלכם.

חשוב לקחת בחשבון שלעתים היזם עצמו מציע עורך דין מטעמו שמתמחה בפרויקטים כאלו אך ברוב המקרים מומלץ לערוך חיפוש ובדיקה אחר עורך דין ניטרלי שאיננו קשור ליזם או מייצג אותו בדרך כלשהי וזאת על מנת לשמור על הזכויות של הדיירים בדרך הטובה ביותר, תוך כדי מניעה של אי הבנות בעתיד.